budynek pasywny

Standard pasywny? To się opłaca!

Jesteśmy świadkami rosnącej świadomości i wiedzy na temat możliwości i zalet budowy domów w standardzie pasywnym. Korzyści dla środowiska i klimatu, płynące z ograniczenia zużycia energii, są oczywiste, często jednak stajemy przed pytaniem: jak przekonać inwestora – zarówno tego indywidualnego, jak i tego samorządowego – że inwestycja w budynek w standardzie pasywnym się opłaca? To proste! Wystarczy przeprowadzić rzetelną analizę ekonomiczną takiego projektu.

Zalety budynków w standardzie pasywnym są niezaprzeczalne: wyższy komfort termiczny, świeże powietrze w budynku, niskie rachunki za energię, wysoka jakość wykonania oraz posiadanie indywidualnego projektu, „skrojonego” pod potrzeby klienta i dopasowanego do wielkości i lokalizacji działki. Jednak nawet świadomi tych korzyści inwestorzy, planujący budowę nowych obiektów, wahają się z wyborem tego standardu, wskazując na wyższe nakłady początkowe przedsięwzięcia. Rodzi się zatem pytanie: o ile budynek w standardzie pasywnym jest droższy od budynku tradycyjnego? Jest ono zadawane przez wszystkich nowych inwestorów, mimo to nie jest prosto na nie odpowiedzieć. Wszystko zależy od tego, jakie założenia i czynniki weźmiemy pod uwagę przy analizie ekonomicznej.

Co determinuje wysokość kosztów budynków pasywnych?
Na podstawie przeprowadzonych w ostatnich latach inwestycji w Polsce można założyć „koszt dodatkowy”, który inwestor musi ponieść, by uzyskać standard pasywny w nowo budowanym domu. Jest to ok. 15% kosztów domu tradycyjnego. Na te dodatkowe nakłady składają się:

  • materiały izolacyjne i zapewniające szczelność (wykonując budynek pasywny, konieczne jest zastosowanie lepszych lub grubszych materiałów izolacyjnych oraz taśm i foli uszczelniających przed ucieczką powietrza),
  • koszt energooszczędnych drzwi i okien (by chronić budynek przed stratami ciepła, przy jednoczesnym dostarczaniu energii grzewczej zimą ze słońca wpadającego przez okna),
  • koszt wentylacji mechanicznej z rekuperacją (by zapewnić dopływ świeżego powietrza w szczelnym budynku),
  • koszt indywidualnego projektu wykonawczego domu pasywnego (ponad koszt projektu, domu tradycyjnego),
  • weryfikacja projektu (zakładamy, że klient chce uzyskać dotację albo weryfikację standardu przez zewnętrzną instytucję),
  • wykonawstwo (wykonując budynek pasywny, konieczne jest zastosowanie lepszych lub grubszych materiałów izolacyjnych oraz zapewnienie szczelności budynku),
  • testy szczelności – są one wymagane w ocenie jakości prac zrealizowanych przez wykonawcę.

ramka2

Ponadto wpływ na wysokość kosztu budowy budynku pasywnego mają czynniki architektoniczne:

  • kształt i skomplikowanie bryły (im bardziej bryła budynku jest zwarta, tym koszt jest mniejszy),
  • wielkość budynku (im budynek jest większy, tym łatwiej jest uzyskać standard pasywny),

i lokalne czynniki ekonomiczne:

  • dostępność wykwalifikowanych projektantów,
  • dostępność wykwalifikowanych wykonawców.

Analiza długookresowa
Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że w przypadku analizy ekonomicznej długookresowych przedsięwzięć (a takimi niewątpliwie są inwestycje w nieruchomości), branie pod uwagę wyłącznie kosztów inwestycyjnych jest błędem. W takich przypadkach należy analizować przepływy pieniężne związane z inwestycją dla całego okresu inwestycyjnego. Popularną metodą oceny wartości inwestycji w długim okresie jest obliczanie wskaźnika NPV (ang. Net Present Value). W metodzie tej sumuje się wszystkie przepływy pieniężne związane z inwestycją, dyskontując je tak, by uwzględniały realną wartość pieniądza w czasie. Chcąc pokazać różnice w wartości kosztów pomiędzy budynkiem w standardzie pasywnym a tradycyjnym, warto skupić się na czynnikach, które są dla obu inwestycji różne, czyli na takich jak:

  • wysokość rocznych rat spłaty kredytu,
  • dopłata do kredytu,
  • koszty energii grzewczej,
  • koszty remontów,
  • wartość rezydualna (wartość budynku na koniec okresu inwestycyjnego).

Analiza ekonomiczna została przeprowadzona na przykładzie jednorodzinnego budynku mieszkalnego przy następujących założeniach:

  • Powierzchnia domu: 130 m2
  • Wkład własny: 25%
  • Czas zaciąganego kredytu: 20 lat
  • Wysokość oprocentowania: 7%
  • Stopa dyskontowa: 4%

Przeciętny koszt inwestycyjny (do stanu deweloperskiego) budowy takiego domku w standardzie tradycyjnym wynosi ok. 400 tys. zł. Koszt budowy podobnego obiektu w standardzie pasywnym, przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów, wymienionych wcześniej, szacuje się więc na 460 tys. zł (koszt inwestycyjny jest do 15% wyższy).

rys.1

Rys. 1. Porównanie początkowego kosztu inwestycyjnego dla przykładowego domu tradycyjnego i pasywnego

Zakładając jednak, że dom ten nie jest budowany za gotówkę, a inwestor finansuje 75% jego kosztów z kredytu, wówczas (przy poczynionych założeniach finansowych) wartość zsumowanych, zdyskontowanych rocznych rat dla domu tradycyjnego i pasywnego wyniesie odpowiednio 479 316 zł i 555 180 zł.

Fot. na otwarcie: Prace wykończeniowe nad budynkiem pasywnym o zaokrąglonych ścianach zwanym Dom Żagiel (projekt i zdjęcie: Pasywny M2)

W przypadku domu pasywnego inwestor może ubiegać się o dopłatę do kredytu ze środków Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej: dla jednorodzinnego domu spełniającego normę NF15 przysługuje dopłata do kredytu w wysokości 50 tys. zł. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów programu (np. opłaty za dwie weryfikacje) i odprowadzeniu podatku dochodowego, oszczędność z tytułu mniejszych rat wyniosą 37 932 zł, a zatem zsumowana wartość kosztu dla domu tradycyjnego i pasywnego wyniesie odpowiednio 479 316 zł i 517 248 zł.

dom pasywny w trakcie budowytak będzie wyglądał budynek pasywny

Fot. Powstający pod Warszawą pierwszy w Polsce budynek zero-energetyczny, certyfikowany w standardzie Passive House Plus. Po lewej budynek w trkacie budowy, a po prawej wizualizacja gotowego budynku (projekt: biuro architektoniczne Pasywny M2)

Następnie w analizie uwzględnione zostały koszty ogrzewania obu rodzajów budynków. Dla obecnie budowanego domu tradycyjnego przeciętne zużycie energii cieplnej, służącej do ogrzewania, to ok. 110 kWh/m2/rok. Wymagania co do standardu pasywnego ogranicza zużycie energii cieplnej do 15 kWh/m2/rok. Biorąc pod uwagę koszt nośnika energii cieplnej – gazu ziemnego, który wynosi ok. 26 gr za 1 kWh, otrzymujemy 20-letni koszt ogrzewania dla domu tradycyjnego i dla domu pasywnego odpowiednio 46 752 zł i 6375 zł.

Dodatkowym elementem, różniącym domy tradycyjne i zbudowane w standardzie pasywnym, są koszty remontów i napraw. Co prawda, w Polsce nie ma jeszcze danych z eksploatacji domów w standardzie pasywnym, gdyż jest zbyt mało przykładów takich budynków w naszym kraju, a te wybudowane są zamieszkiwane zbyt krótko, ale można posiłkować się danymi z Niemiec, gdzie budynki pasywne powstają już od lat 90. XX w. Okazuje się, że koszt remontów i napraw dla budynków w standardzie pasywnym jest co najmniej dwukrotnie niższy niż dla domów tradycyjnych. W przypadku budynków pasywnych ryzyko wystąpienia niektórych szkód budowlanych (związanych choćby z wykraplaniem wody w przegrodach) jest minimalne. Doświadczenia niemieckie pokazują, że praktycznie jedynymi kosztami związanymi z utrzymaniem domów pasywnych są koszty wymiany filtrów w systemach wentylacji i odświeżenie fasad budynków. Stąd można założyć koszt tzw. dekapitalizacji technicznej budynków tradycyjnych (utrata technicznej wartości budynku, uzupełnianej corocznie poprzez remonty i naprawy), na poziomie 1%, natomiast dla budynków w standardzie pasywnym – 0,5%. W takim przypadku suma kosztów za remonty i naprawy dla domu tradycyjnego i dla domu pasywnego wyniosły za okres 20 lat odpowiednio 58 361 zł i 33 558 zł (rys. 2).

rys.2

Rys. 2. Porównanie wartości kosztów dla przykładowego domu tradycyjnego i pasywnego uwzględniające koszty ogrzewania i remontów.

Już na tym etapie analizy widać, że wartość całkowitego kosztu inwestycji w dom pasywny jest niższa niż odpowiednia wartość dla budynku tradycyjnego. Jednak to nie koniec tej analizy. Po 20 latach spłacania kredytu dom przechodzi na własność inwestora. Po 20 latach budynek będzie miał określoną wartość rynkową, zwaną wartością rezydualną. Aby wyznaczyć szacunkową wartość nieruchomości za 20 lat, należy zdyskontować oryginalną wartość inwestycji. Dodatkowo, warto rozważyć wpływ na tę wartość zwiększających się wymagań co do obowiązkowej charakterystyki energetycznej budynku. Już teraz dyrektywa unijna 2010/31/UE wymaga, by wszystkie nowo budowane budynki od 1 stycznia 2021 r. były blisko zeroenergetyczne (ang. NZEB – Near Zero Energy Buildings). Ta sama dyrektywa zobowiązuje kraje członkowskie do wdrażania rozwiązań zmierzających do przekształcania istniejących już budynków do podobnego standardu. Można więc założyć, że w przyszłych latach (a z pewnością za 20 lat) standard pasywny będzie obowiązujący. Oznacza to, że przed sprzedażą domu, w przypadku budynku w standardzie tradycyjnym, wymagane będzie przeprowadzenie drogiej, tzw. głębokiej termomodernizacji, przystosowującej budynek do standardu pasywnego. Koszt takiej modernizacji grubo przekracza dodatkowy nakład inwestycyjny dla nowo budowanego domu pasywnego i często sięga 30-50% początkowych kosztów inwestycji. Te koszty pomniejszą wartość sprzedaży budynku tradycyjnego. Z kolei w przypadku domu w standardzie pasywnym można bezpiecznie założyć, że termomodernizacja po 20 latach nie będzie wymagana.

Odejmując koszt termomodernizacji od wartości rezydualnej budynku tradycyjnego można porównać wartość NPV dla obu inwestycji. Ostatecznie wartość całkowitych kosztów, liczonych tą metodą dla domu tradycyjnego i dla domu pasywnego, wyniosły za 20 lat odpowiednio 456 641 zł i 347 243 zł (rys. 3).

rys.3

Rys. 3. Porównanie wartości zdyskontowanych kosztów dla przykładowego domu tradycyjnego i pasywnego uwzględniające wartość końcową i koszty termomodernizacji budynku tradycyjnego

Budynek pasywny tańszy niż tradycyjny
Powyższa analiza pokazuje, że nawet przy bardzo konserwatywnych założeniach koszty budowy domu pasywnego, liczona metodą NPV (uwzględniającą koszty energii do grzania i chłodzenia oraz koszty remontu i termomodernizacji po 20 latach), jest o blisko 30% niższa niż koszty dla budynku tradycyjnego! A trzeba podkreślić, że w analizie uwzględniono tylko czynniki łatwo kwantyfikowalne, pomijając elementy „miękkie”, takie jak korzyści zdrowotne mieszkańców oraz wyższy komfort płynący z mieszkania w budynku pasywnym. Dodatkowo analiza nie uwzględnia korzyści środowiskowych, wynikających z redukcji emisji zanieczyszczeń i gazów cieplarnianych, a także pożytków gospodarczych, płynących z rozwijania lokalnych firm i generowania lokalnych, dobrych miejsc pracy.

Uwzględniając wszystkie te czynniki, jednoznacznie można orzec, że budownictwo w standardzie pasywnym to inwestycja, która wszystkim się opłaca!

Partner Portalu

Partner Portalu