Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych

Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych – wybór właściwej ścieżki

Realizacja projektów inwestycyjnych, dla których istnieje konieczność pozyskania decyzji środowiskowej, wymaga niekiedy by zastosowane zostało wydzielenie części przedsięwzięć do odrębnych spółek celowych. W obliczu znacznego rozwoju w ostatnim czasie m.in. projektów instalacji fotowoltaicznych, podział przedsięwzięcia oraz możliwość rozwoju jego części bez zaniechania realizacji reszty projektu nabiera szczególnej wartości.

Inwestorzy, stając w obliczu konieczności podziału inwestycji, dla której pierwotnie uzyskano decyzję środowiskową, rozważają przeprowadzenie procedury podziału projektu po uzyskaniu decyzji środowiskowej lub na etapie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Jakie możliwości dają przepisy prawa oraz która ścieżka pozostaje korzystniejsza – z punktu widzenia inwestora?

Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych. Co w mówi uooś?

W myśl art. 72a ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (uooś), „organ właściwy do wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on warunki zawarte w tej decyzji”. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach są podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

Komentarze do art. 72a uooś

Na możliwość częściowego przeniesienia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na inny podmiot wskazuje Krzysztof Gruszecki [K. Gruszecki [w:] „Komentarz do ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko”, wyd. III, Gdańsk 2020, art. 72(a) (dostęp: 2020-11-23 22:39)]. Autor, stosując analogię względem art. 40 ustawy Prawo budowlane, dla którego przywołano orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazuje na „możliwość dokonania przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu także w części, o ile owa część zamierzenia inwestycyjnego może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem”.

Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych i cesja decyzji środowiskowej. Stanowisko GDOŚ

Podobne stanowisko zajęła Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska (GDOŚ) w interpretacji z 14 marca 2011 r., gdzie wskazano, że „należy uznać, że przy spełnieniu określonych przesłanek, wynikających ze specyficznego charakteru decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, dopuszczalna jest cesja decyzji na inny podmiot w zakresie części przedsięwzięcia objętego pierwotną decyzją”.

Jednocześnie w piśmie GDOŚ-u określono warunki niezbędne do częściowej cesji decyzji środowiskowej. Są nimi:

  • możliwość fizycznego i przestrzennego wyodrębnienia części przedsięwzięcia, tak aby uzyskane części mogły być oddzielnie realizowane przez różne podmioty, na podstawie odrębnych pozwoleń uzyskanych w toku postępowania inwestycyjnego;
  • możliwość samodzielnego funkcjonowania wydzielonych części zgodnie ze swoim przeznaczeniem;
  • zakaz jakiejkolwiek zmiany warunków określonych w pierwotnej decyzji.

Ponadto, w ocenie GDOŚ-u, jeżeli nie jest możliwe precyzyjne dokonanie podziału obowiązków pomiędzy podmioty, zgodnie z opisanymi wyżej warunkami, to decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach nie podlega częściowemu przeniesieniu na inny podmiot.

A może przenosić dopiero pozwolenia na budowę?

Zgodnie z art. 40 ustawy Prawo budowlane,

„1. Organ, który wydał decyzję jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji […]

2. Stronami w postępowaniu o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych są jedynie podmioty, między którymi ma być dokonane przeniesienie decyzji.

3.Prawa i obowiązki wynikające ze zgłoszenia, wobec którego organ nie wniósł sprzeciwu, mogą być przeniesione na rzecz innej osoby w drodze decyzji […]”.

Co na to sądy administracyjne?

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 kwietnia 2007 r. (sygn. akt II OSK 679/06) wskazał, że „Nie jest […] wykluczone przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę w odniesieniu do określonej części zamierzenia budowlanego, pod warunkiem że zarówno >>wyłączona<< część, jak i pozostałe części będą mogły samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem”.

Z kolei zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z 8 lipca 2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 457/13), „art. 40 ust. 1 P.b. dopuszcza jedynie przeniesienie wydanego pozwolenia na budowę bez zmiany lub ingerowania w treść tak wydanego pozwolenia. Tylko wyjątkowo dopuszczalna jest taka sytuacja, gdy to pierwotne (niejako zbiorcze) pozwolenie na budowę zawiera wyraźnie sprecyzowane poszczególne obiekty i w związku z tym organ przenoszący już niczego nie doprecyzowuje ani nie wyjaśnia”.

Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych. Konsekwencje wyboru określonej procedury

Cesja decyzji środowiskowej z rozdziałem pomiędzy dwie spółki daje następujące możliwe skutki:

  • możliwość odrębnego dokonania prac projektowych dla wydzielonych części przedsięwzięcia (przesunięcie czasowe),
  • niezależne pozwolenia na budowę dla wydzielonych przedsięwzięć (ewentualne odwołania),
  • konieczność rozwiązań technicznych, stanowiących o odrębności wydzielonych projektów,
  • konieczność uzyskania wielokrotnej ilości „innych decyzji” (pozwolenie wodnoprawne, decyzja lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzja o warunkach zabudowy itp.).

Z kolei cesja pozwolenia na budowę z rozdziałem na dwa podmioty może skutkować:

  • koniecznością przeprojektowania inwestycji na etapie częściowej cesji,
  • wyższymi kosztami – projekt zagospodarowania dla całej inwestycji,
  • koniecznością rozwiązań technicznych, stanowiących o odrębności wydzielonych projektów.

W tym obszarze trzeba też zwrócić uwagę, że częściowa cesja pozwolenia na budowę może zostać dokonana dopiero po uzyskaniu klauzuli ostateczności wydanej decyzji (ostateczność: decyzji środowiskowej i podwójna ostateczność pozwolenia na budowę).

Dzielenie przedsięwzięć inwestycyjnych. Lepsza cesja decyzji środowiskowej…

Analiza powyższych zagadnień wskazuje, iż – z punktu widzenia realizacji projektów inwestycyjnych – korzystniejszą ścieżką pozostaje częściowa cesja decyzji środowiskowej, a następnie realizacja dwóch odrębnych procedur administracyjnych, zmierzających do uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwala to przede wszystkim na rozłożenie w czasie prac projektowych dla wyodrębnionych części przedsięwzięcia, jak również daje większe możliwości przy zbyciu udziałów spółki powołanej dla wydzielonego przedsięwzięcia.

fot. na otwarcie sozosfera.pl

reklama

 

reklama

partner merytoryczny