Decyzja środowiskowa jest dokumentem określającym uwarunkowania środowiskowe realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych. Jest ona wydawana po przeprowadzeniu właściwej procedury administracyjnej, zaś jej podstawą, oprócz stosownego wniosku, może być karta informacyjna przedsięwzięcia lub raport o oddziaływaniu na środowisko przedsięwzięcia. Szczegółowy wykaz przedsięwzięć wymagających uzyskania decyzji środowiskowej znajduje się w treści Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Czy zatem z budową obiektów hotelowych i wypoczynkowych wiąże się konieczność uzyskania decyzji środowiskowej?
Ośrodki wypoczynkowe i hotele wśród inwestycji wymagających uzyskania decyzji środowiskowej
Wśród inwestycji wymagających uzyskania decyzji środowiskowej, znajdującej się w grupie tzw. przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, wskazano w art. 3 ust. 1 pkt 52 ww. rozporządzenia ośrodki wypoczynkowe lub hotele, zlokalizowane poza terenami mieszkaniowymi, terenami przemysłowymi, innymi terenami zabudowanymi i zurbanizowanymi terenami niezabudowanymi, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (DzU poz. 1390 i 1781), wraz z towarzyszącą im infrastrukturą, o powierzchni zabudowy nie mniejszej niż:
a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-5, 8 i 9 Ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody, lub w otulinach form ochrony przyrody, o których mowa w art. 6 ust. 1 pkt 1-3 tej ustawy,
b) 2 ha na obszarach innych niż wymienione w lit. a.
Częste zainteresowanie wśród inwestorów tego typu przedsięwzięć budzi zapis wskazujący na fakt, iż uzyskania decyzji środowiskowej wymagają wyłącznie ośrodki wypoczynkowe i hotele zlokalizowane tylko poza terenami mieszkaniowymi, terenami przemysłowymi, innymi terenami zabudowanymi i zurbanizowanymi terenami niezabudowanymi, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Wskazane w treści rozporządzenia kryteria kwalifikacji odnoszą się również do powierzchni zabudowy w zakresie przedsięwzięcia oraz infrastruktury towarzyszącej.
Powierzchnia zabudowy a konieczność a konieczność uzyskania decyzji środowiskowej
W myśl definicji wskazanej w przytoczonym rozporządzeniu, „powierzchnia zabudowy oznacza powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia”. A zatem pod pojęciem tym mamy do czynienia nie tylko z powierzchnią zajętą pod obiekty budowalne (kubaturowe, np. budynki, czy powierzchniowe, takie jak parkingi i ciągi pieszo-jezdne), ale również z wszystkimi dodatkowymi powierzchniami, które ulegną tymczasowemu przekształceniu na etapie budowy. Zaliczyć do nich można m.in. wykopy pod infrastrukturę towarzyszącą (rurociągi), budowę skarp i murków oporowych, a także część terenu przewidzianego pod tymczasowe drogi dojazdowe oraz zaplecze budowy (o ile nie zawierają się one w powierzchni przeznaczonej pod ww. elementy). Warto zwrócić uwagę, że w tym przypadku definicja powierzchni zabudowy będzie różna w zależności od źródła przepisu prawa, co szczegółowo opisano w artykule pt. „ Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa na gruncie przepisów środowiskowych oraz innych ustaw i norm”.
Kwalifikacja inwestycji do uzyskania decyzji środowiskowej
Szczegółowa analiza zapisów art. 3 ust. 1 pkt 52 ww. rozporządzenia, oparta na opracowaniach pt. „Przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko – przewodnik po rozporządzeniu Rady Ministrów” (autor: Tomasz Wilżak, Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, Warszawa 2011 r.) oraz „Przedsięwzięcia mogące znacząco oddziaływać na środowisko – przewodnik po rozporządzeniu Rady Ministrów. Suplement” (autor: Tomasz Wilżak, Generalna Dyrekcja Ochrony Środowiska, Warszawa 2014 r.) pozwala zauważyć, że kwalifikacja do wydania decyzji środowiskowej będzie się odbywała na podstawie czterech cech przedsięwzięcia:
1) przeznaczenia obiektu (ośrodki wypoczynkowe, hotele),
2) rodzaju użytku gruntowego, na terenie którego planowana jest budowa obiektu,
3) lokalizacji przyszłego obiektu względem granic form ochrony przyrody,
4) powierzchni zabudowy przyszłego obiektu.
O ile planowane przeznaczenie obiektów, powierzchnia zabudowy oraz lokalizacja nie sprawiają trudności na etapie planowania, o tyle sam rodzaj użytku może stanowić źródło niejasności interpretacyjnej. Dalsza analiza zagadnienia, oparta na ww. opracowaniach, pozwala zauważyć, że użytki gruntowe inne niż tereny mieszkaniowe, tereny przemysłowe, inne tereny zabudowane i zurbanizowane tereny niezabudowane (wskazane w rozporządzeniu w sprawie ewidencji gruntów i budynków), to:
– użytki rolne,
– grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
– użytki ekologiczne,
– nieużytki.
Pozyskanie informacji o użytkach gruntowych terenu, na których przewiduje się realizację inwestycji, możliwe jest od właściwego starosty w formie wypisu.
Kategorie i oznaczenia gruntów zabudowanych i zurbanizowanych
Analizę wskazanego zagadnienia należy odnieść także do treści §9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, gdzie enumeratywnie wymieniono kategorie i oznaczenia gruntów zabudowanych i zurbanizowanych. Zgodnie z powyższym, wskazano, że
„Grunty zabudowane i zurbanizowane (…) dzielą się na:
1) tereny mieszkaniowe, oznaczone symbolem B (zajęte pod budynki i związane z nimi, np. podwórza, dojścia, dojazdy, przydomowe place zabaw);
2) tereny przemysłowe, oznaczone symbolem Ba (budynki i urządzenia służące produkcji przemysłowej, a także ujęcia wody, oczyszczalnie ścieków, stacje transformatorowe, czynne hałdy i wysypiska, urządzenia magazynowo-składowe, bazy transportowe i remontowe);
3) inne tereny zabudowane, oznaczone symbolem Bi (budynki i urządzenia związane z administracją, służbą zdrowia, handlem, kultem religijnym, rzemiosłem, usługami, nauką, oświatą, kulturą i sztuką, wypoczynkiem, łącznością itp., czynne cmentarze, grzebowiska zwierząt oraz inne grunty zabudowane);
4) zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem Bp (grunty niezabudowane, przeznaczone w planach zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę, wyłączone z produkcji rolniczej i leśnej);
5) tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, oznaczone symbolem Bz (place zabaw, plaże, parki, skwery, boiska, kąpieliska, tereny spełniające funkcje rozrywkowe, tereny zieleni nieurządzonej niezliczone do lasów oraz gruntów zadrzewionych i zakrzewionych);
6) użytki kopalne, oznaczone symbolem K (kopalnie);
7) tereny komunikacyjne, w tym:
a) drogi, oznaczone symbolem dr (drogi, place postojowe i manewrowe),
b) tereny kolejowe, oznaczone symbolem Tk (torowiska kolejowe, stacje, rampy,magazyny, bocznice kolejowe),
c) inne tereny komunikacyjne, oznaczone symbolem Ti (porty lotnicze i budowle z nimi związane, urządzenia i budowle służące komunikacji wodnej oraz ich obsługi, torowiska, parkingi, dworce autobusowe),
d) grunty przeznaczone pod budowę dróg publicznych lub linii kolejowych, oznaczone symbolem Tp.
Budowa hoteli i ośrodków wypoczynkowych bez potrzeby uzyskania decyzji środowiskowej
Powyższe pozwala wskazać jednoznacznie, że budowa analizowanych obiektów, realizowana na terenach oznaczonych w rejestrze gruntów jednym z ww. symboli, nie będzie wymagała pozyskania decyzji środowiskowej. Zaprezentowany wniosek nie tylko wydaje się być istotny z punktu widzenia planowania procesu przygotowania pozwoleń i decyzji administracyjnych, ale także może mieć wpływ na wybór lokalizacji planowanego przedsięwzięcia już na etapie zakupu działki inwestycyjnej. Wynika to z faktu, iż sam proces uzyskania decyzji środowiskowej bywa czasochłonny, z uwagi na konieczność przeprowadzenia badań, inwentaryzacji i analiz, stanowiących niezbędny element procedury oceny oddziaływania na środowisko. Dlatego planując nabycie działki pod realizację obiektu hotelowo-wypoczynkowego, należy nie tylko wziąć pod uwagę przeznaczenie danej działki w miejscowymi planie zagospodarowania przestrzennego, ale również zbadać oznaczenie w rejestrze gruntów, prowadzonym przez starostę.
fot. na otwarcie sozosfera.pl (zdjęcie ilustracyjne)
Artykuł opublikowany w ramach współpracy z LC Consulting
