Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa, rozumiane na gruncie przepisów środowiskowych, wg definicji wskazanej w treści Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (DzU z2019 r. poz. 1839), często stanowią przedmiot problemów interpretacyjnych.
Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa – skąd problem?
Wynika to przede wszystkim z faktu, iż na potrzeby ww. aktu wykonawczego zmodyfikowano pojęcia „powierzchnia zabudowy” oraz „powierzchnia użytkowa”, wskazane w innych aktach normatwnych, takich jak Polskie Normy czy w Ustawie z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. DzU z 2019 r. poz. 1170). Rozbieżności te przysparzają wielu problemów, w szczególności na styku działalności zawodowej architektów i projektantów oraz osób zajmujących się opracowaniami środowiskowymi, w tym kwalifikacją przedsięwzięć.
Różne definicje powierzchni zabudowy oraz powierzchni użytkowej często powodują problem w zakwalifikowaniu planowanej inwestycji do katalogu przedsięwzięć wskazanych w ww. rozporządzeniu. Wynika to z faktu, iż to samo pojęcie będzie inaczej rozumiane przez projektanta, a inaczej przez autora opracowań środowiskowych.
Powierzchnia użytkowa
Zgodnie z definicją wskazaną w powyższym rozporządzeniu, „powierzchnia użytkowa stanowi sumę powierzchni zabudowy i powierzchni zajętej przez pozostałe kondygnacje nadziemne i podziemne mierzone po obrysie zewnętrznym rzutu poziomego obiektu budowlanego”. Analiza wskazanego pojęcia już od początku odsyła do, zdefiniowanej w §1 ust. 2 pkt 2 tego aktu prawnego, powierzchni zabudowy oraz jednoznacznie wskazuje na sposób pomiaru powierzchni, odnosząc się do zewnętrznego rzutu poziomego obiektu budowlanego.
Z kolei Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 1 pkt 5) wskazuje, iż „powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona powewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe”. Już na pierwszy rzut oka widać tutaj różnicę polegającą na wymogu pomiaru powierzchni po wewnętrznej długości ścian, nie zaś – jak we wspomnianym rozporządzeniu – korzystając z obrysu zewnętrznego.
Co na to Polska Norma (PN-ISO 9836:2011) Właściwości użytkowe w budownictwie. Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych?
W jej punkcie 5.1.7 znaleźć można kolejną definicję, zgodnie z którą „powierzchnia użytkowa rozumiana jest jako część powierzchni netto (ograniczonej przez elementy zamykające w postaci stałych przegród budowlanych i elementów ograniczających), która odpowiada celom zgodnym z przeznaczeniem i funkcją budynku”.
Powierzchnia zabudowy
W myśl definicji wskazanej w przytoczonym rozporządzeniu, „powierzchnia zabudowy oznacza powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane oraz pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego, w celu realizacji przedsięwzięcia”. A zatem pod pojęciem tym mamy do czynienia nie tylko z powierzchnią zajętą pod obiekty budowalne (kubaturowe, np. budynki, czy powierzchniowe, takie jak parkingi i ciągi pieszo jezdne), ale również z wszystkimi dodatkowymi powierzchniami, które ulegną tymczasowemu przekształceniu na etapie budowy. Zaliczyć do nich można m.in. wykopy pod infrastrukturę towarzyszącą (rurociągi), budowę skarp i murków oporowych, a także część terenu przewidzianego pod tymczasowe drogi dojazdowe oraz zaplecze budowy (o ile nie zawierają się one w powierzchni przeznaczonej pod ww. elementy).
Natomiast brzmienie ww. Polskiej Normy określa jasno, iż „przez powierzchnię zabudowy rozumie się powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym, określoną przez rzut wymiarów zewnętrznych na powierzchnię terenu. Wskazano również, iż do powierzchni użytkowej nie zalicza się elementów budynku ani jego części nie wystających ponad powierzchnię terenu, schodów, ramp, pochylni, daszków, okapów i oświetlenia zewnętrznego oraz obiektów pomocniczych, jak np. szklarni czy przybudówek”.
Powierzchnia zabudowy i powierzchnia użytkowa na gruncie przepisów środowiskowych.
Analiza zaprezentowanych pojęć, rozbieżnych w swej treści, wskazuje, iż ustalenie jednej, spójnej definicji jest niemożliwe – i to w odniesieniu do obu omawianych terminów.
Na gruncie przepisów wspomnianego rozporządzenia powierzchnia użytkowa stanowić będzie sumę powierzchni zabudowy oraz powierzchni zajętej przez wszystkie (pozostałe) kondygnacje budynku, mierzone po zewnętrznym obrysie obiektu. Pozwala to ocenić, iż – z punktu środowiskowej kwalifikacji przedsięwzięć inwestycyjnych – powierzchnia użytkowa pozostanie zawsze wartością większą niż powierzchnia zabudowy.
rys. Łukasz Czyleko. Diagram obrazujący zdefiniowane pojęcia oraz ich zakres
Wiele problemów interpretacyjnych i utrudnienia w komunikacji
Zdefiniowanie identycznych pojęć w różnych przepisach przynosi wiele problemów interpretacyjnych i z pewnością nie ułatwia komunikacji pomiędzy przedstawicielami różnych profesji zaangażowanych w procedury przygotowania inwestycji. Dzieje się tak dlatego, że obliczona przez projektanta powierzchnia zabudowy, na mocy ww. definicji, przyjmie inną wartość na etapie realizacji opracowań środowiskowych. Rodzi to swoiste rozbieżności, których wyjaśnienie często stanowi przełomowy moment tego etapu inwestycyjnego. Wskazane rozbieżności w zakresie definicji, a także mnogość przepisów w ich zakresie, rodzą koniczność nie tylko zachowania ścisłej współpracy pomiędzy zespołem projektowym a specjalistą środowiskowym, ale także wzajemnej znajomości opisanych definicji, przyczyni się do lepszego zrozumienia idei kwalifikacji środowiskowej oraz pomoże we właściwym zakwalifikowaniu i opisie planowanej inwestycji na etapie procedury środowiskowej.
fot. sozosfera.pl (zdjęcie ilustracyjne)
