15 czerwca 2026 r. w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszona została wyczekiwana przez gminy w całej Polsce ustawa z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja stanowi kolejną odsłonę zmian ściśle związanych z zainicjowaną w 2023 r. reformą planistyczną, w ramach której do polskich przepisów wprowadzono nowy rodzaj aktu planowania przestrzennego – plany ogólne. Mimo, że największe zainteresowanie opinii publicznej budzi kolejne przedłużenie terminu na uchwalenie przez gminy planów ogólnych, zakres ustawy nie ogranicza się wyłącznie do tej zmiany. Nowelizacja reguluje również inne istotne zagadnienia dotyczące procesu inwestycyjnego, w tym w szczególności zmiany w procedurze przyjmowania oraz funkcjonowania w praktyce zintegrowanych planów inwestycyjnych (ZPI). Nowe przepisy zakładają także modyfikację warunków stawianych inwestorom w procedurze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Większość nowych regulacji weszła w życie 1 lipca 2026 r.
Plany ogólne: jak nowy ład przestrzenny wpływa na inwestycje i środowisko?
Plan ogólny to nowy rodzaj gminnego aktu prawa miejscowego dotyczący planowania i zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z obowiązującymi regulacjami, każdy plan ogólny ma objąć swoim zakresem obszar całej gminy. Oznacza to, że na terenie każdej gminy może obowiązywać jednocześnie tylko jeden akt planistyczny tego rodzaju. Celem uchwalenia planu ogólnego jest określenie ogólnych ram zagospodarowania przestrzennego, w tym kierunków rozwoju zabudowy, dopuszczalnych funkcji poszczególnych obszarów oraz podstawowych parametrów urbanistycznych obowiązujących w gminie. Plany te mają więc służyć w praktyce ogólnemu określaniu polityki przestrzennej gminy. Mają one w tym zakresie zastąpić dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W przeciwieństwie jednak do studiów, mających przede wszystkim charakter kierunkowy, plany ogólne odznaczają się szerszym znaczeniem prawnym. Bowiem stanowią akt prawa miejscowego, którego moc obowiązująca rozciąga się m.in. na mieszkańców gminy. Projekt planu ogólnego wymaga również od gminy przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na środowisko. Określając treść planu ogólnego gmina jest obowiązana zapewnić odpowiednie warunki utrzymania równowagi przyrodniczej i racjonalną gospodarkę zasobami środowiska. Plany ogólne powinny uwzględniać w szczególności konieczność ochrony wód, gleby i ziemi przed zanieczyszczeniem. Powinny one także uwzględniać potrzebę zapewnienia ochrony walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych oraz innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, ochrony przed hałasem, wibracjami i polami elektromagnetycznymi.
Mimo iż plan ogólny wyznacza wyłącznie ogólne ramy w zakresie zagospodarowania przestrzennego na terenie gminy, w praktyce najistotniejszy jest pośredni wpływ jaki wywiera na politykę przestrzenną. Wprowadzone w 2023 r. przepisy reformy planistycznej przesądzają bowiem, że zarówno miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak i decyzje o warunkach zabudowy, które, w przeciwieństwie do planu ogólnego, bezpośrednio określają obowiązujące przeznaczenie terenu i decydują o możliwości uzyskania przez inwestora dla nieruchomości m.in. pozwolenia na budowę, muszą być zgodne z planami ogólnymi. Treść planów ogólnych jest więc, mimo pośredniego oddziaływania, decydująca dla określenia dopuszczalnego zagospodarowania terenu, czyli określenia co może zostać wybudowane na nieruchomości. Powyższe nie dotyczy jednak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, które zostały uchwalone/przyjęte przed wejściem w życie planu ogólnego w gminie – nie muszą być one zgodne z planami ogólnymi, a przyjęcie planu ogólnego przez gminę nie ma wpływu na ich dalsze obowiązywanie.
W konsekwencji, w nowej rzeczywistości planistycznej inwestorzy unikną ograniczeń wynikających z obowiązujących planów ogólnych jedynie, gdy dysponują wcześniej wydaną decyzją o warunkach zabudowy dla danego przedsięwzięcia lub gdy na terenie planowanej inwestycji obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, pozwalający na jej realizację, który obowiązywał już przed przyjęciem planu ogólnego przez gminę.
Problemy gmin jako geneza zmian w przepisach
Mimo że przepisy wprowadzające plany ogólne zostały przyjęte już prawie 3 lata temu, wymóg objęcia planem obszaru całej gminy oraz konieczność przystosowania się do nowych przepisów spowodowały, że w większości gmin w Polsce pojawiły się opóźnienia względem pierwotnego terminu na ich przyjęcie (31 grudnia 2025 r.). Termin został następnie przedłużony do 30 czerwca 2026 r. Pomimo tego, do końca stycznia 2026 r. plany ogólne zostały przyjęte wyłącznie w 21 z 2479 gmin w kraju, a do czerwca 2026 r. statystyka nie została znacznie poprawiona i liczby uchwalonych planów wzrosła jedynie do 166 gmin. W części gmin prace nie zostały jeszcze nawet rozpoczęte lub znajdują się dopiero na początkowym etapie, w związku z czym nawet przedłużony do połowy 2026 r. termin okazał się być nierealny i wymagał dalszego wydłużenia.
Kluczową dla gmin zmianą wprowadzaną ustawą z dnia 30 kwietnia 2026 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw jest kolejne przesunięcie terminu na przyjęcie planów ogólnych do 31 sierpnia 2026 r. Zmiana terminu wymagała od Polski uzyskania akceptacji ze strony Komisji Europejskiej. Jest to zatem – najprawdopodobniej – ostatnie przesunięcie tego terminu. Unia Europejska zdecydowała się jednocześnie złagodzić oczekiwany wskaźnik realizacji wprowadzenia planów ogólnych w tym wydłużonym terminie (31 sierpnia 2026 r.) z 80% do 50% gmin w kraju.
Skutki opóźnień gmin dla nowych inwestycji
Na pierwszy rzut oka opóźnienia gmin w całej Polsce wydają się być zjawiskiem korzystnym dla inwestorów, a gminy bez uchwalonych planów ogólnych idealnym miejscem do realizacji inwestycji. Może bowiem wydawać się, że nieprzyjęcie w terminie planów ogólnych oznacza, iż w praktyce inwestorów nie obowiązują związane z nimi ograniczenia. Przyjęcie takiej logiki nie byłoby błędne, gdyby ustawodawca nie przewidział regulacji mających zapewnić, by gminy pozostające w opóźnieniu skoncentrowały swoje działania w obszarze planowania i zagospodarowania przestrzennego przede wszystkim na uchwaleniu planu ogólnego.
Obowiązujące ograniczenia wprowadzają zakaz wydawania przez gminy decyzji o warunkach zabudowy na wniosek złożony od dnia 1 września 2026 r., jeżeli plan ogólny nie został jeszcze przyjęty. Podobne ograniczenie dotyczy uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które mogą zostać przyjęte wyłącznie, gdy w ramach procedury uchwalenia miejscowego planu do dnia 31 sierpnia 2026 r. ogłoszono o terminie jego wyłożenia do publicznego wglądu albo ogłoszono o rozpoczęciu konsultacji społecznych jego projektu (wyjątek stanowią plany dotyczące wyłącznie lokalizacji inwestycji celu publicznego). Skutkiem nieprzyjęcia przez gminę planu ogólnego w terminie do dnia 31 sierpnia 2026 r. jest więc – trwająca do dnia przyjęcia planu ogólnego – blokada nowych procedur planistycznych oraz postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Konsekwencją tego będzie, trwające co najmniej do momentu przyjęcia w gminie planu ogólnego, ograniczenie procesów inwestycyjnych prowadzonych na jej terenie. Powyższe ograniczenie znajdzie zastosowanie niezależnie od tego, czy inwestor dysponuje już decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach, której uzyskanie następuje na wcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego.
Pozostałe zmiany w przepisach
Poza terminem na przyjęcie planów ogólnych, ustawa wprowadza również zmiany w przepisach dotyczących przyjmowania i funkcjonowania zintegrowanych planów inwestycyjnych. Zintegrowany plan inwestycyjny stanowi szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym różni się on od standardowego miejscowego planu, że ciężar przygotowania dokumentacji i, co do zasady, poniesienia kosztów jego uchwalenia jest przeniesiony na inwestora, który zamierza zrealizować przedsięwzięcie (inwestycja główna). Co do zasady, inwestor ponosi również koszty przygotowania powiązanej z inwestycją główną tzw. inwestycji uzupełniającej, do której realizacji zobowiązuje się w umowie urbanistycznej zawieranej z gminą. Przesunięcie obowiązków gminy na inwestora skutkuje przyśpieszeniem procedury i zapewnia inwestorom większą kontrolę nad przyjmowanymi rozwiązaniami planistycznymi. Kluczowa zmiana objęta nowelizacją odnosi się do definicji inwestycji uzupełniającej. Według nowych przepisów nie będzie ona musiała być już powiązana z inwestycją główną, o ile służy wykonaniu zadań własnych gminy. W praktyce dotychczasowa definicja utrudniała przyjmowanie zintegrowanych planów inwestycyjnych, bowiem inwestorzy napotykali trudności ze wskazaniem inwestycji uzupełniającej, która pozostawałaby w związku z inwestycją główną. Pozostałe zmiany w przepisach dotyczących ZPI mają na celu usunięcie luk prawnych oraz zapewnienie radzie gminy większej kontroli nad procedurą. Służyć ma temu m.in. wprowadzenie uprawnienia rady do wycofania zgody na prowadzenie procedury w sprawie przyjęcia planu aż do momentu zawarcia umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą.
Kluczowa dla procesu inwestycyjnego zmiana przepisów dotknęła również procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Nowe przepisy wymagają by już na dzień złożenia wniosku o wydanie decyzji inwestor posiadał i udokumentował prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Dotychczas taki wymóg stawiano inwestorom dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego w toku procedury uzyskania pozwolenia na budowę.
fot. sozosfera.pl (obrazek ilustracyjny)
Artykuł opublikowany w ramach współpracy z Kancelarią Polowiec i Wspólnicy – partnerem merytorycznym serwisu sozosfera.pl
