Samoobsługowe myjnie bezdotykowe coraz częściej planowane są na obszarach stricte mieszkaniowych. Czy jest możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla takiej inwestycji na takim terenie? Odpowiedź na to pytanie zależy oczywiście od okoliczności konkretnej sprawy, faktycznego zagospodarowania terenów przyległych, dostępu do mediów oraz innych kwestii mogących mieć znaczenie prawne. Warto zatem zastanowić się, czy lokalizowanie myjni samochodowej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej stanowi uzupełnienie jej funkcji?
Lokalizowanie myjni samochodowej w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej? Są argumenty przeciw
Abstrahując od tego można jednak przytoczyć ciekawą argumentację sprzeciwiającą się zlokalizowaniu myjni na terenie zabudowy mieszkaniowej. Taka argumentacja może zostać użyta przez mieszkańców, którzy sprzeciwiają się budowie myjni w ich okolicy.
Zarzuty, jakie można wytoczyć przeciwko inwestycji, dotyczą tzw. zasady dobrego sąsiedztwa oraz kontynuacji funkcji. Funkcja, w rozumieniu jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie oznacza wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję.
Lokalizowanie myjni samochodowej w oddaleniu od budynków mieszkalnych
Zatem, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (myjnia byłaby w takiej sytuacji dopuszczalna).
W pojęciu kontynuacji funkcji mieszkaniowej w sposób oczywisty mieszczą się nie tylko budynki stricte mieszkalne, ale także towarzysząca im infrastruktura. Są to np.: szkoły, przedszkola, place zabaw, przychodnie lekarskie, garaże, zieleń, parki, budynki zamieszkania zbiorowego i drobne usługi (np. sklepu spożywcze).
Myjnia samochodowa, jakkolwiek związana jest z funkcją usługową, to jednak nie może być traktowana jako niezbędny i uzupełniający element dla funkcji mieszkaniowej. Powszechnym jest lokalizowanie takich inwestycji nie wśród zabudowy mieszkaniowej, ale w oddaleniu od budynków mieszkalnych, w pobliżu dróg publicznych, skrzyżowań, czy stacji paliw.
Modelowe orzeczenie z ochroną środowiska w tle
Modelowym w tej kwestii orzeczeniem jest wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 14 czerwca 2018 r. (II SA/Kr 404/18). Zgodnie z nim: „(…) lokalizacja myjni samochodowej, bez względu na okoliczność, czy jest to myjnia ręczna, samoobsługowa, czy automatyczna, jest specyficznym rodzajem usług. Zasadne jest lokalizowanie takich inwestycji nie wśród zabudowy mieszkaniowej, ale w oddaleniu od budynków mieszkalnych. Usługi takie wiążą się bowiem ze zwiększonym ruchem samochodowym, co wpływa na zwiększenie hałasu, zanieczyszczeń i innych uciążliwości. Nie można również pominąć wpływu na środowisko, jaki generuje sama myjnia samochodowa. Tak więc tego rodzaju usługi mają inną specyfikę, niż usługi bezpośrednio związane z zabudową mieszkaniową, np. sklepy, biura, punkty usługowe”.
Różne rozstrzygnięcia, bo są argumenty za i przeciw lokalizowaniu myjni
Istnieje szereg wyroków, które sprzeciwiają się budowaniu myjni na osiedlach mieszkaniowych. Powyższy jest jedynie przykładowym rozstrzygnięciem. Należy mieć jednak na uwadze, że istnieje również druga linia orzecznicza, wskazująca (w dużym skrócie), że myjnie są potrzebne i jak najbardziej uzupełniają funkcje mieszkaniowe, stąd można je wybudować nawet w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowań mieszkaniowych. Jest to zatem kwestia dość ocenna i wiele zależy od niuansów konkretnego stanu faktycznego.
W praktyce prawnicy mają do czynienia z różnymi rozstrzygnięciami tego problemu, zarówno przez organy, jak i sądy administracyjne. Istnieją bowiem argumenty, których można użyć przeciwko inwestycji, jak również i takie, które pozwolą na obronę planów inwestycyjnych.
fot. sozosfera.pl (zdjęcie ilustracyjne)
Artykuł został opublikowany w ramach współpracy z Kancelarią Radcy Prawnego Dominiki Nosal
